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丁祖昱保障房与租赁市场才是楼市真正武器

2019-08-12 17:48:01来源:励志吧0次阅读

丁祖昱:保障房与租赁市场才是楼市真正武器

丁祖昱,国内最大的综合性房地产服务企业中国房产信息集团联席执行总裁,一位在中国房地产业奋斗了十余年的“老人”,个性坚韧,作风严谨,对于房地产业的种种问题都有自己独到的见解。而其在事业上的成功,也一直为人津津乐道。

10月23日,丁祖昱先生接受了专访,分别向记者分析了近期的加息及二次调控对于中国楼市的影响,同时也介绍了CRIC目前的情况及未来的发展。

中国房产信息集团(CRIC)联席执行总裁丁祖昱

将调整交回给市场

记者:最近政府对于中国房地产市场的调控政策趋严,您觉得此次央行加息与之前的二次调控对于市场分别有何种影响?哪一个对楼市的影响比较大?

丁祖昱:其实如果按分别影响来说,两者对于房地产市场的影响都不大。但是如果两者加在一起影响就会比较大了。单一来说,加息其实只加了一点,而二次调控中很多政策细算下来其实并不相干,只是当两者结合起来,就相当于打了一次组合拳,给人感觉有一定的力度。特别是现在正好是市场重新起来的时点,这样相组合的政策,对当前的市场还是会产生一定的影响的。

不过值得一提的是虽然政策具有一定的力度,但是其有效性和时间长度并不会太长。比如“限购令”,这一政策只是临时性的,在近期对市场产生了很大的影响。不过从时间来说,有的地方规定的时间是12月31日,当时间到了后该如何?延长还是不延长?如果延长,最多就到明年的12月31日,否则再延长就没有意义了。而像加息,加一次的力度其实并不大,可是多加几次,中国能不能承载不断加息之后对于经济的影响,这一点也是必须考虑的。而且,接下来的CPI会降低,之后可能会回落到3,CPI下降后再加息,明显不太合适。

我觉得这一轮调控产生比较明显效果的时间点是到年底,之后还会发生一定的变化。

记者:之前的“国十条”被称为史上最严厉调控政策,但是在颁布后的几个月各房企的业绩却依然在节节攀升。如果二次调控与加息依然无法抑制房价的上涨,您觉得还会出何种调控措施?房产税是否会成为调控的“终极武器”?

丁祖昱:不一定会有新的政策。因为用行政的方法对一个供需失衡的市场进行调整其实是一种最差的方法。市场本身就拥有自我调节的功能,只是早调与晚调的问题。举个例子,海南的房地产市场在今年年初的时候快速上升,结果没等到四月份政策出台,在三月份的时候就开始自我调节,房子卖不掉,房价也不再涨,直到现在整个海南市场还在一个调整的过程当中。所以说市场自己是会调整的,特别想海南这种异地购房市场,相对市场化、非刚性需求的客户群体可以说是很精明的,当他们看到没有投资价值,就会停止购买。这就是市场的作用,现在的海南市场出不出台政策其实都一样,即使出再多的政策,迟早也是要交给市场的。

进行一个假设,如果市场认为房价没有涨到位,那么只有到涨到位之后才会回调。比如当初的股票,没有冲到6000点就不会回调到2000点,不会出现冲到4500点停下来慢慢盘点慢慢往上的情况。只有冲过了头,大家才会觉得市场出现泡沫透支了。

当然,房地产是不会像股票有那么大的调整空间,不过依然会有一个自我调整的过程,世界上所有的国家房地产市场都是这样,即使今天以政策将房地产市场压抑住了,但之后还是会有压抑不住的时候,除非解决整个市场结构方面的问题。

而说到房产税,其实房产税不会成为所谓的调控终极武器。真正的武器是保障房建设和租赁市场的全面启动。现在我国的保障房解决了5%的中低收入群体住房问题,当保障房建设达到一定的程度,那么可以解决15%,而商品房则可以解决35%,剩下的50%将会在租赁市场的全面启动后得到解决。

记者:近期公布我国9月份CPI上涨3.6%,这是否会对市场产生一定的影响,被加息及调控降温的投资避险购房需求是否会抬头?

丁祖昱:投资避险需求永远是复合需求,买房地产不会是单纯的居住,也不会是单纯的保值,一般来说今天的房地产已经承载了多种需求。现在CPI上升,通胀预期,因此大家也会把房地产作为保值的工具,不过反过来说CPI上升会带来加息,对房地产也会产生一定的影响。

记者:如今人民币升值压力越来越大,您认为人民币升值外面热钱进入对地产业有怎样的影响,该怎样去调节呢?

丁祖昱:其实并没有什么热钱能够轻易进入房地产市场,因为现在所定义的热钱是很难进入房地产领域的,有限购,个人热钱进不来,而我国外汇管制严格,企业热钱也很难进入。现在进入房地产市场的其实都是不属于热钱范围内的直接投资。事实上热钱是不纳入外汇管理体系内的钱,直接投资和间接投资之外的才能称为热钱。如今进入房地产市场的大多数都是直接投资,通过各种审批,都有很严格的监控。

记者:假如说中国房地产出现当年美国、日本,以及现在的迪拜一样的崩盘,该如何做好避险,减少破产的可能?

丁祖昱:从房地产来看,除非是泡沫特别大的个别城市,才会出现迪拜、东京当年出现过的崩盘情况,而我们回过头来看全球这么多的城市,也只有迪拜、东京、莫斯科等都是极少数城市的房地产市场出现回调50%以上的情况,绝大多数城市都没有崩盘情况,而出现调整是正常的。

在中国也一样,大多数城市是不需要考虑崩盘问题的,只要不是过分炒作,房地产市场不是只买没人住,那么在中国这种情况就不可能发生。而且在中国并没有金融放大工具,中国金融控制很严格,金融衍生产品比较少,人们都是在用自己的钱买房,用自己的钱买房是不会崩盘的,用别人的钱买房才是泡沫,才会崩盘,而都用自己的钱买房那都是实实在在的,真的出现崩盘也是很难的。

不断创新是房地产服务业的根本

记者:作为国内最大的综合性房地产服务企业CRIC的总裁,您是如何看待房地产服务业?

丁祖昱:房地产服务业是房地产市场必不可少的软件。房地产服务业发展这么多年,现在才有一定的专业水准,可以说房地产服务业未来必定大有可为,市场容量巨大,不仅有专业方面的需求,有市场方面的需求,也有房地产发展到这个阶段,大家要重新认识房地产的需求。当然,房地产服务业这块蛋糕很大,竞争也相对比较激烈,好的企业也不少,合作、竞争将会是一个长期的主题。

记者:CRIC如今的业务已经涵盖了房地产互联网业务、系统和信息服务、咨询顾问服务、广告创意设计和媒介代理等多个方面,您觉得CRIC最大的优势是什么?核心竞争力体现在什么方面?

丁祖昱:其实中房信在各方面都具有一定的优势,包括规模优势、人才优势、专业优势、品牌优势等。我们有许多创新的方面,比如说我们有数据库,这是别的企业所没有的。我们是专业与媒体结合,把房地产全产业链的服务都在一个体系中运作。同时因为是上市公司,募集了几亿美元的资金支持发展,拥有强大的资金支持。另外,我们还拥有中国最大的专业团队,研究机构,这些足以让我们保持领先。

记者:CRIC上市已经一周年了,之后还会有什么新的发展方向?

丁祖昱:原有的业务板块还会继续快速发展,同时还会进行新业务的探索,创新新的产品。比如8月份上线的百度乐居,和今年对外对出的房商产品,这都是很典型的案例。另外,我们还在进行商业地产和旅游地产领域的探索,线上和线下活动相结合的探索。在非住宅领域的业务探索,也预示着中房信不仅仅要做住宅市场这块相关的服务,同时还要进入非住宅领域这一非常巨大的市场空间。

所有的房地产业老板都值得敬佩

记者:您从进入易居(博客)前身到现在已经有十余年了,在这十余年中有没有什么让您印象特别深刻的时刻?

丁祖昱:其实有很多值得回味的时刻。印象最深刻的是坐飞机。1998年我第一次跟周总坐飞机,第一次坐飞机感觉特别新鲜,当时周总就对我说:“以后你会坐很多次的飞机。”果然,前阵子我平均每2天就要飞一次。2001年青年汇开盘也非常值得谈论,那段时间忙碌得几乎都是凌晨5点多回去睡觉,7点多照样准时出现在公司,有一天实在撑不住了,开会的时候睡着了,而且周老板就坐在很近的地方。还有就是第一次做市场部总监的时候,非常紧张,都不知道怎么跟员工开会。现在我则是准备5分钟就够了,讲上30分钟也没问题。

还记得去年中国房产信息集团上市的时候,我在纳斯达克台上,感觉场地很小,而之前电视上看到的却是那么大。很多时刻都是很难忘的。

记者:当遇到不顺心的时候,谁给你的帮助最大?是自己一个人扛,还是会和朋友兄弟分享,或者是和家人商量?

丁祖昱:首先我的个性是比较坚韧的,做很多事情都是很坚持,可以说是不达目的誓不罢休的。同时,我信仰基督教,拥有一定的宗教信仰,所以对我来说做事并没有什么难处,这也可能是信教与不信教的人之间的差别。所以我没有失眠的时候,也没有因为工作而忧虑的时候。

记者:除了自己的老板,国内业内的最佩服谁?

丁祖昱:其实许多房地产业内的那些老板我都很佩服,他们每个人都有自身成功的方式,都付出极大努力,没有人是简简单单运气极好就成功的。

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