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利益驱使外资基金回潮楼市

2019-08-12 05:26:22来源:励志吧0次阅读

  一面是外资机构不断唱空中国房地产业,一面又是外资机构不断做多中国房地产业。在外资尽享国内升值、房价上涨和租金三重收益的同时,外资基金也给融资受限的境内房企打开了另外一扇窗。两者的一拍即合仿佛促使了外资基金的大举介入。

  在这场民间资本与地产商们的狂欢盛宴中,不乏国际大佬们的身影。

  其实,早在新年伊始,中信资本旗下第四只房地产基金“中信资本中国零售物业基金”就完成首轮召募,金额达2.25亿。此首轮召募吸引了来自美国、欧洲及亚洲等地的机构投资者。

  1月24日,黑石集团为旗下地产基金Blackstone Real Estate Partners VII募集了超过60亿美元的资金,终究规模将达到其现有房地产基金110亿美元的规模,这1基金将主要聚焦收购问题不动产。

  月 0日,金朝阳团体宣布设立及投资Eagle Fund I L.P.房地产基金,金朝阳向基金出资2700万美元,预计基金总范围约6000万美元,所得款项将用作投资物业项目。

  另外,还不断传来消息称,着一只范围达948亿美元房地产基金的投资公司BRE Global Investors,目前正斟酌对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。而对冲基金大鳄索罗斯与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面,计划成立房地产投资基金,乘机向中国内地高端楼盘投资。

  这些国际大佬们的频频出手,伺机而动,似乎在宣告外资基金凭仗其敏锐的嗅觉又重新杀回了中国房地产市场。

  一名知名的房地产基金投资人在接受本报采访时认为,外资基金在经历2008年衰退以后东山再起,不过就是想在中国房地产市场处于低迷时期时抄底,以取得更高的增值收益。如果外资基金在国内发展形成了一定趋势,那末这将是中国房地产行业发展的失败。

  利益驱使

  这仿佛是历史重演!早在2007年之前,外资基金就曾在中国经历过一段红火的日子,当时大佬们以人民币升值及房地产增值为赌注,纷纷借道外资房地产基金进入中国,如摩根士丹利、黑石、汉斯基金、美林证券等国际投资机构都曾跻身投资中国房地产的外资基金行列,都曾在中国房地产市场上厮杀过,也都曾获取过不菲的收益。终究因为2008年金融危机及中国的限外政策,这些外资基金逐步撤离中国市场。

  然而,房地产投资基金作为中国房地产市场中的一个新生事物,其高利率融资手段注定其会成为资本市场上被广为争抢的一块“大蛋糕”,外资基金在看好中国这块资本洼地的同时,自然少不了要分食这块“蛋糕”。资本的逐利性决定了这些外资机构重返战场,这次他们赌的是人民币升值和房地产“抄底”。

  北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥在接受本报采访时认为,在中国房地产市场非常低迷的时候,这些外资基金大举进入中国,是利益驱使的一个资本走向。这些基金想在便宜进入中国房地产市场后,换取更高的股权比例,及人民币升值预期收益。外资基金进入中国应该是一种趋势,现在不但仅是那几个大基金想进来,小的基金也想随着进来,但目前在中国房地产市场上比较活跃的还是那些大佬。

  前述房地产基金投资人在接受本报采访时认为,这些房地产美元基金都是为了满足境外机构投资者的要求而设立的一种标准化产品,他们是不是抄底中国要看其在境外的募集情况,是不是投资中国不过是这些机构投资者的资产配置问题。现在中国房地产市场已经过了“十年”,这些房地产美元基金在进入中国之前,是继续像2008年之前投资住宅地产还是改投地产?是否还要求20%以上的投资回报率?是值得关注的。但唯一不变的是,外资基金是来中国“挑肉吃”的。

  中商情报投资部总监陈伟在接受本报采访时表示,近期卷土重来的美元房地产基金中出现黑石等国际大佬的身影,说明国外基金开始看好中国楼市,认为机会来了。由于房地产受国家调控,导致企业资金链趋紧,美元房地产基金的出现就如“救命稻草”,可以给中国房地产企业带来急需的资金。另外,国内二三线城市蕴含了巨大的投资机会,特别是在未来几年,这些地区的基础设施和交通络将得到延续改良,国内居民日趋增长的需求在推动中国经济发展方面将扮演重要角色。

  内外资共舞

  在债台高筑及中国政府不断打压房价的背景下,市场不断预期资金匮乏的中国房企可能会在2012年面临重新洗牌的局面。当国内众多房地产开发商深陷困局、无法自拔时,这些跨国资产“大鳄”已开始对中国市场“虎视眈眈”,他们选择了在楼市调控中逆行。

  高力国际华东区董事总经理翁琳称,中国市场对外资地产基金来讲从来没有降过温,外资房地产基金还是长期看好中国楼市,只是调整了投资方向。2011年很多地产基金持续加大在中国一线城市商业地产的投入,调控政策恰恰提供了他们与国内开发商在二三线城市合作的良机,这种趋势将在2012年延续,相信2012年将会是内外资共舞的一年。

  “包括IDG资本、中信资本都全部投向了商业地产,投资方向取决于境外投资机构者的偏好和判断,境外资本非常理性,他们只是想找到一个有投资回报的群体,在三五年内每年赚到20%以上的回报,这样就算功成名就了。”前述房地产基金投资人说。

  陈伟表示,中国房地产有20%~50%的收益率。从增值的角度看,房地产资金明显会流到中国来,加上我国的城镇化还在持续,2三线的空间还很大,若房地产延续受压,在低息的时代背景下,国外资本将陆续流入我国。目前国外资金比较看好国内二三线城市的商业地产项目,但由于中国实行管制,导致部份国外资金流通性不是很好,政策仍然起到指点的作用。

  IDG资本创始合伙人熊晓鸽在“2011中国股权投资基金发展论坛”上曾说过,中国现在有一个大家都妒忌的事情,就是中国有很多钱,民间有很多钱,国家也有很多钱,关键是这个钱怎样高效率地用起来。

  也许对中国的这些钱而言,外资基金介入中国房地产市场不过是“雷声大、雨点小”。前述房地产基金投资人认为,这么多年来外资在整个中国房地产开发企业所占用的资金比例一直在1%左右晃动,未来也就是这样。

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